¿Qué es la plusvalía municipal?
Seguramente habrás escuchado alguna vez el concepto de plusvalía municipal, pero no tienes claro qué es exactamente.
Pues bien, la plusvalía municipal es uno de los impuestos más comunes entre los españoles.
No es nada más y nada menos que un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento que se transmiten.
Este concepto se reconoce con las siglas IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
Este impuesto se genera cuando se transmiten terrenos, al margen de que haya o no edificación. En el momento que vendes, compras o transmites el terreno, pagas el impuesto por “el suelo” . El gravamen no deviene la edificación.
En este artículo te contaremos todo lo que debes saber sobre la plusvalía municipal para que no te quede ninguna duda.
Nueva ley de Plusvalía Municipal Tribunal Constitucional
En octubre de 2021 el Tribunal Constitucional manifestó su desacuerdo con la inconstitucionalidad de la fórmula utilizada para calcular la plusvalía municipal. Con lo que se anularon algunos artículos que conformaban la Ley Reguladora de las Haciendas locales.
Teniendo en cuenta que este impuesto es la principal fuente de ingreso para los Ayuntamientos, el Gobierno se vio obligado a reformular con rapidez el método de cálculo de la plusvalía municipal.
El 26 de octubre del 2021 se cumplió la sentencia con un método de cálculo objetivo. Se calculará la base imponible siempre y cuando no sea obligatoria y refleje la realidad del mercado inmobiliario.
En otras palabras, con este cambio consiguen controlar los precios de las fluctuaciones de las propiedades y de esta manera se reconocen las ganancias reales.
Calcular Plusvalía Municipal, el nuevo método de cálculo 2022
Es importante destacar que una de las modificaciones que se han realizado sobre el cálculo de la plusvalía es que han añadido dos métodos de cálculo. Antes de la modificación de la Ley solo había uno.
Por lo que el contribuyente podrá escoger entre ambas opciones. Es aconsejable optar por el que menos importe suponga (cálculo en base al valor catastral u optar por la plusvalía real si le conviene más). Veamos los dos métodos de cálculo con más detenimiento:
- Método objetivo
Este cálculo se basa en multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la venta por unos coeficientes determinados por cada uno de los ayuntamientos.
Estos coeficientes multiplicadores se actualizan cada año por la Ley y son aprobados por cada uno de los Ayuntamientos. Los valores dependerán del tiempo durante el cual el vendedor ha sido dueño de la vivienda.
Los ayuntamientos no podrán exceder en ningún caso los valores estipulados en la siguiente tabla:
| Tiempo que se tiene la propiedad | Coeficiente |
| Menos de un año | 0,14 |
| 1 años | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 6 años | 0,16 |
| 7 años | 0,12 |
| 8 años | 0,10 |
| 9 años | 0,09 |
| 10 años | 0,08 |
| 11 años | 0,08 |
| 12 años | 0,08 |
| 13 años | 0,08 |
| 14 años | 0,10 |
| 15 años | 0,12 |
| 16 años | 0,16 |
| 17 años | 0,20 |
| 18 años | 0,26 |
| 19 años | 0,36 |
| 20 años o más | 0,45 |
En resumen, el método objetivo se basa en la multiplicación del valor catastral por un coeficiente que variará en función de los años que se ha adquirido la propiedad, hasta que se transmite.
- Método según el incremento real
Para calcular la plusvalía real se necesita saber el tiempo de posesión (los años que ha pertenecido la vivienda al vendedor), el valor catastral y el tipo de gravamen. Es decir, se calcula en base a la diferencia entre el valor de la adquisición del terreno y el valor de la venta.
Impuesto Plusvalía Municipal
Como bien hemos comentado con anterioridad, el impuesto de plusvalía municipal es el tributo que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana durante el tiempo en el que se tiene en propiedad.
Con esto queremos decir que no existe un impuesto general estipulado para la plusvalía sino que el pago dependerá de varios factores, teniendo en cuenta desde la transmisión de la vivienda hasta la adquisición. Asimismo, la base imponible se multiplica por un coeficiente que determina cada ayuntamiento, por lo tanto la plusvalía variará en función de las localidades.
Nuestra recomendación es que te pongas en contacto con nosotros para que podamos estudiar tu caso y hacer un cálculo sobre el coste que tendrás en tu caso concreto. Son datos que varían cada año por lo que siempre es bueno asegurarse y corroborar la información.
Plusvalía municipal Barcelona
En este caso el ayuntamiento de Barcelona aplica un porcentaje del 30% para el cálculo de la plusvalía municipal.
Plusvalía municipal Madrid
En Madrid se aplica un porcentaje de cálculo del 29%. Puedes acceder a la nueva calculadora de plusvalía de Madrid para calcular el tributo.
Plusvalía municipal Sevilla
En el caso de Sevilla se aplica un 26,8% sobre la base imponible. Si quieres más información consulta la web del Ayuntamiento de Sevilla y resolverás todas las dudas al respecto.
Ayuntamientos que no cobran plusvalía
¿Existen ayuntamientos que no cobran la plusvalía? La respuesta es sí, ya que es un impuesto de carácter potestativo por lo que el Ayuntamiento decide si se aplica o no.
Probablemente y en la mayoría de los Ayuntamiento deberás pagarlo pero existen excepciones.
¿Cuándo debo pagar la plusvalía municipal?
Existen 2 plazos de tiempo estipulados dependiendo si se trata de una venta o donación o bien, una herencia. Veamos cuáles son:
- Venta o donación: El plazo para pagar la plusvalía suele ser de 30 días generalmente (desde la fecha de compraventa o donación de la casa).
- Herencia: En este caso, tendrás 6 meses desde el fallecimiento del antiguo titular de la casa.
¿Qué pasa si pago la plusvalía fuera de plazo?
En ese caso, el Ayuntamiento te notificará con una carta de correo postal exigiendo el pago con un incremento del valor por mora. Por lo que te recomendamos que NO retrases el pago en ningún caso para que no tengas que pagar más.
Veamos los incrementos fuera de plazo:
- 3 primero meses: Se incrementará un 5%
- 3-6 meses: 10%
- 6-12 meses: 15%
- Más de un año: 20%
Liquidación
¿Cómo debo liquidar este tributo? ¿Qué requisitos debo cumplir para autoliquidar la plusvalía?
- El terreno debe ser de naturaleza urbana (las fincas rústicas no deben pagar este tributo).
- Debe ser una herencia, donación o compraventa.
- Aunque el bien transmitido no tenga ganancias debe presentarse el impuesto con resultado 0.
- Se debe haber incrementado el valor de la propiedad durante el tiempo de posesión.
RECLAMACIÓN Plusvalía Municipal
En el caso de que no estés de acuerdo con el impuesto de plusvalía puedes reclamar sin problemas, otra cosa será si prosperará dicha reclamación ya que según la nueva sentencia no en todos los casos aceptarán tu reclamación.
Veamos qué requisitos necesitarás para poder reclamar:
- En el caso de haber tenido pérdidas económicas con la venta del inmueble.
- No debe ser ni una donación, ni herencia, ni embargo ni dación en pago.
- No exceder el mes desde la liquidación
- Si realizaste una autoliquidación, tienes cuatro años para solicitar la devolución
En Aincat Inmobiliaria llevamos más de 25 años gestionando ventas de viviendas y con ello, cálculos de plusvalía.
Podemos ayudarte en todo lo que necesites, siempre y cuando tu consulta sea sobre una vivienda en Cataluña. Si tu vivienda se encuentra en otra comunidad autónoma, deberás consultar con tu Ayuntamiento la casuística concreta de tu ciudad o población.
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