¿Quién paga las reparaciones de una vivienda?

Si quieres aclararte y saber quién paga las reparaciones de una vivienda alquilada, quédate en este artículo. En múltiples ocasiones los conflictos entre inquilino y propietario nacen por desacuerdos a la hora de hacer frente a las reparaciones de la vivienda. Estos desacuerdos surgen sobre la interpretación de la Ley de Arrendamientos Urbanos o bien, del propio contrato de alquiler. Son conflictos que aparecen en el momento en que el inquilino considera que el pago de una avería debe estar a cargo del propietario, y dicho propietario considera que es responsabilidad del inquilino. Es en este punto donde surge el desacuerdo. Quédate en este artículo y te desvelamos quién debe hacerse cargo de las reparaciones de una vivienda alquilada.

¿Quién paga las reparaciones de una vivienda?

Clarificando responsabilidades en las reparaciones del hogar

Las estadísticas revelan que ciertos problemas de la vivienda se presentan con mayor frecuencia: como grifos que gotean, averías en calderas, humedades y enchufes desgastados. De acuerdo con el análisis de HomeServe, un 40% de los hogares se ha visto obligado a afrontar reparaciones durante el año 2021, y un notable 35,65% de los usuarios ha invertido más de 500 euros para resolver dichos inconvenientes. En este contexto, surge una pregunta clave para quienes residen en propiedades de alquiler: ¿quién asume los costes cuando las reparaciones adquieren un cariz más costoso, el inquilino o el propietario?

La situación se torna más compleja al considerar que, según datos del INE del 2021, un 16% de los hogares está bajo régimen de alquiler. En el año 2022, se han notificado casi 50,000 consultas legales, y sorprendentemente, el 25.3% de estas estuvieron vinculadas a temas de vivienda. Las preguntas recurrentes giran en torno a temas como impagos de renta, ajustes en el precio del alquiler, duración de los contratos y, fundamentalmente, quién asume las responsabilidades en reparaciones específicas.

Una de las áreas más conflictivas se revela en la Ley de Arrendamientos Urbanos, generando tensiones entre arrendatarios y arrendadores, especialmente en lo que respecta a obras de conservación. Los desafíos más comunes surgen cuando el propietario demora o evita las obras correspondientes, la retención injustificada de la fianza, y el intento de repercutir gastos de limpieza y pintura en el inquilino. Frente a este panorama, persiste la duda de ¿quién afronta los gastos en reparaciones de mayor envergadura, el inquilino o el propietario? Quédate y descubramos cuáles son.

Daños de una vivienda

¿Cuáles son los daños de los que debe hacerse cargo un propietario?

En el complejo entramado de los alquileres, la responsabilidad de las reparaciones necesarias o de conservación recae sin ambigüedades en el propietario, según establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Esto abarca intervenciones cruciales como la renovación de instalaciones de agua, gas y electricidad, la solución de goteras y humedades, y la reparación del tejado para prevenir filtraciones. También incluye ajustes en puertas y ventanas para garantizar la seguridad y cierre adecuado de la vivienda. Estas obligaciones recaen en el propietario, a menos que se demuestre un mal uso por parte del inquilino, quien debe exonerarse de cualquier culpa en casos como incendios.

En situaciones extremas donde la pérdida de la vivienda es irreparable y requiere reconstrucción, se procedería a la extinción del contrato de alquiler. Si los daños provienen de elementos comunes de la comunidad de propietarios, el arrendador debe asumir la reparación o, en su defecto, realizar una reclamación a la comunidad. De no cumplirse esta última, se abriría la posibilidad de resolver el contrato de alquiler.

Un detalle relevante es que los gastos asociados a la conservación y reparación de la vivienda pueden ser deducibles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para el arrendador, añadiendo un matiz financiero a esta compleja dinámica de responsabilidades.

¿De qué averías debe hacerse cargo el propietario?

Para saber quién paga las reparaciones de la vivienda, es importante aclararlo desde un inicio, veamos. En el ámbito del alquiler, el mantenimiento general de la vivienda y las pequeñas reparaciones recaen sobre el inquilino, abarcando aquellos deterioros derivados del uso diario. La ley no define claramente qué constituye una «pequeña reparación», y aquí entran en juego dos criterios establecidos por los tribunales. Primero, la duración del contrato: durante los primeros meses, las reparaciones son responsabilidad del propietario, presumiendo luego un posible mal uso por parte del inquilino. Segundo, si el coste de la reparación supera los 150 euros o el 50% del valor del bien nuevo, según diferentes sentencias judiciales.

Un detalle clave es considerar si el bien es nuevo o usado. En el primer caso, el inquilino puede intentar demostrar un defecto de fábrica para evitar reparaciones; de lo contrario, se asumirá un mal uso. En bienes ya usados y que llegan al final de su vida útil, la responsabilidad recae en el propietario.

En términos generales, el inquilino deberá encargarse de reparaciones como cambiar grifos, desatascar tuberías, solucionar problemas en cisternas y sellado de bañeras, así como reparar persianas, cerraduras, cristales, y vidrios de puertas y ventanas. Además, tapar agujeros en las paredes, reparar enchufes, cambiar bombillas, solucionar plagas y, en casos extremos, sustituir colchones o somieres.

Es esencial tener presente el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prohíbe realizar obras sin el consentimiento del propietario. En caso de incumplimiento, el propietario puede resolver el contrato de alquiler y exigir la restauración del estado original de la vivienda. Si opta por conservar la modificación, el inquilino no puede reclamar indemnización, incluso si ha mejorado la propiedad.

¿Quién se hace cargo del seguro?

Dentro del ámbito del alquiler, ciertos daños pueden ser abordados a través de un seguro de Responsabilidad Civil para el Hogar, especialmente si surgen a causa de accidentes o terceros. No obstante, surge la pregunta crucial: ¿quién debe asumir el coste de esta póliza? La parte arrendataria no tiene la obligación legal de sufragar la prima del seguro de hogar, y cualquier acuerdo en contrario se consideraría una cláusula básica del contrato de alquiler. Dado que la propiedad es la principal interesada en asegurar la vivienda, trasladar esta responsabilidad financiera a los inquilinos carece de equidad y validez.

Los seguros de hogar o multirriesgo, que abarcan tanto el continente como parte del contenido, son responsabilidad y elección de la propiedad, ya que cubren daños al inmueble o a terceros. Ajustar el contenido del seguro según los bienes presentes en la vivienda alquilada permite a la propiedad reducir la prima y asegurar únicamente sus propios bienes y responsabilidad.

En términos de deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), la propiedad puede restar los gastos derivados del seguro del hogar o del impago de alquileres, siempre de forma proporcional al tiempo que la vivienda haya estado arrendada.

Por otro lado, la parte inquilina puede encontrar interés en asegurar sus pertenencias mediante seguros de contenido, que permiten decidir qué y cuánto se asegura, cubriendo elementos como muebles, ordenadores, televisores y joyas.

Quién debe pagar los daños de una vivienda

¿Cómo evitar conflictos?

La fórmula para una convivencia armoniosa entre inquilinos y propietarios radica en la claridad desde el inicio. Especificar detalladamente las responsabilidades y expectativas de ambas partes en el contrato de alquiler es la vía perfecta para prevenir desencuentros y tener claro quién paga las reparaciones de una vivienda . En el caso de cláusulas que puedan resultar abusivas para el inquilino, la opción de no firmar el contrato es un derecho que debe ejercerse. Una vez que ambas partes han firmado, el compromiso mutuo se convierte en un pilar fundamental. En caso de incumplimientos, la vía judicial se presenta como recurso para mediar y asegurar la aplicación justa del contrato. La transparencia, el respeto y la honestidad son, sin duda, las piedras angulares que permiten construir relaciones de alquiler sólidas y exentas de conflictos innecesarios.

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