¿Qué es el valor de referencia catastral?
Entendemos el valor de referencia catastral como el valor fiscal mínimo por el cual se deben liquidar los impuestos en las compraventas y herencias, viene determinado por la Dirección General del catastro la cual realiza un análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario.
Este nuevo valor de referencia de Catastro que entró en vigor el pasado 1 de enero, es la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones tal y como está establecido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude.
¿Qué implica el nuevo valor de referencia catastral?
Pues en realidad es muy simple, es el valor mínimo por el que se tiene que tributar (pagar impuestos) si se compra o hereda un inmueble. ¿Qué pasa si no coincide el valor de referencia catastral con el precio de venta?
En este caso, se te obligará a pagar por el valor más alto, es decir, si el precio de venta es más alto que el valor de referencia, tributarás sobre el precio de venta, mientras que, si el precio más alto es el del valor de referencia catastral, pagarás sobre este mismo.
Hay que tener en cuenta que podemos ser sancionados si no tributamos conforme a la base imponible prevista por la Ley.
¿Es habitual que sea más alto el valor de referencia que el precio de venta?
Si hablamos de viviendas no, es más común que sea inferior, por lo que lo más normal es tributar sobre el precio de venta, pero, si hablamos de locales y plazas de aparcamiento, la cosa cambia, mayoritariamente es más alto.
Así que ahora se han invertido las reglas del juego, hasta finales de 2021 se tomaba como referencia el valor de escritura y era Hacienda quien tenía que desvirtuarlo y acreditar que no se correspondía con el valor real mientras que ahora es la ley quien alardea de que el valor de referencia catastral es el que se corresponde al precio de mercado y son los contribuyentes quienes, si no están de acuerdo, tienen que demostrar lo contrario, aunque esto puede acarrear más costes. Y, ¿Cómo lo hago? Pues puedes tributar conforme al valor de referencia de catastro, después solicitar la rectificación de autoliquidación presentada y la devolución de lo que pagaste de más o, tributar sobre el valor de escritura si es inferior al valor de referencia catastral y posteriormente recurrir la liquidación que se te solicite, el inconveniente de actuar de este último modo es que te vendrá con intereses y, posiblemente, una sanción.
¿Todos los inmuebles, parkings, locales, etc, tienen valor de referencia?
No, hay casos puntuales en los que no tiene y en este caso el contribuyente tributará sobre el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) y el ISyD (impuesto de sucesiones y donaciones) por el valor de mercado y en este caso en concreto, si la administración no estuviera de acuerdo con el valor por el que el contribuyente a tributado, sería ella la encargada de acreditar que el valor escriturado no se corresponde con el del mercado, todo mediante el procedimiento de comprobación de valores y algunos métodos previstos en el artículo 57.1 de la ley general tributaria.
Por todo esto, es muy importante que antes de comprar sepas los costes que vas a tener que asumir, ya que el valor de referencia catastral puede llegar a influir de manera considerable en la transacción de compraventa.
Diferencia entre valor catastral y valor de referencia catastral
Antes de cerrar el artículo, queremos hacer especial detención en este ítem, ya que, en muchas ocasiones podemos confundir estos términos, ya que son conceptos relacionados con la estimación del precio de los inmuebles, pero tienen más diferencias que similitudes.
Pero…¿cuál es la principal diferencia entre ambos? Pues bien, el valor catastral determina con más claridad el valor de la vivienda y nos permite hacernos una idea más clara de la rentabilidad que obtendremos frente la compraventa. Sin embargo, el valor de referencia como bien hemos comentado, se basa en el resultado de un análisis de todos los precios que se le dan a los inmuebles en compraventa realizados ante fedatario público. Es decir, el valor de referencia catastral nace para alcanzar de forma controlada el valor de mercado de los inmuebles. Asimismo, se revisará de forma anual con el objetivo de determinar un valor que se acerque más a la realidad del mercado.
Aunque son conceptos distintos, lo cierto es que el valor de referencia catastral se determinará en función del valor catastral. Aunque esto puede suponer un desajuste, ya que, el valor catastral puede actualizarse cada cinco años, pero debe serlo cada diez. Aunque en la práctica no es así, ya que gran parte de los municipios cuentan con ponencias de más de 20 años de antigüedad. Lo cual significaría que los parámetros catastrales no concordarían con la realidad del valor del inmueble por lo que resultaría un valor distorsionado.
Como expertos inmobiliarios, estamos a tu entera disposición en el caso de que tengas alguna duda, así que no dudes en contactarnos si lo necesitas, estaremos encantados de atenderte.
¿Cómo se calcula el valor de referencia catastral?
Si quieres calcular el valor de referencia de Catastro y tener en cuenta todos los impuestos relacionados con la transmisión de bienes inmuebles, no dudes en ponerte en contacto con nosotros y te ayudaremos. Infórmate de todo lo que debes saber para vender tu vivienda.
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