Nueva Ley de la Vivienda en zonas tensionadas
¡Descubre las claves de la nueva Ley de Vivienda y cómo afectará al mercado inmobiliario! Con la reciente entrada en vigor de la Ley 12/2023, se han introducido términos como «vivienda asequible incentivada» y «zonas de mercado residencial tensionado», los cuales se enfocan principalmente en el alquiler. Además, se ha consolidado la distinción entre los grandes tenedores y los pequeños propietarios de viviendas, así como la regulación de la intermediación inmobiliaria y la ampliación del parque público de viviendas.
En este artículo te explicamos todo lo que debes saber sobre las nuevas medidas que afectan a las zonas tensionadas.
¿Quieres saberlo todo sobre las nuevas medidas de la Ley de la Vivienda? ¿En qué pueden afectarte? Quédate en este artículo y te informamos de todo lo que necesitas.
¿Qué es una zona tensionada?
Una zona tensionada, en el contexto de la Ley de la Vivienda, se refiere a aquellas áreas geográficas donde se identifica una fuerte demanda de viviendas que supera la oferta disponible. Esto puede generar un aumento significativo en los precios de alquiler y venta, así como una mayor dificultad para acceder a una vivienda adecuada. En estas zonas, se considera que existe una tensión en el mercado inmobiliario debido a la escasez de oferta y a la alta demanda, lo que puede llevar a situaciones de desequilibrio y dificultades para encontrar viviendas asequibles. Las medidas establecidas en la Ley de Vivienda tienen como objetivo abordar y regular estas situaciones, buscando garantizar el acceso a una vivienda adecuada en las zonas consideradas como tensionadas.
Ahora, una vez aclarado este concepto, vayamos punto por punto de lo que la Ley ha especificado para estas zonas.
Declaración de las zonas tensionadas
Imagínate un escenario donde la declaración de zonas tensionadas en el mercado inmobiliario es un proceso minucioso y detallado. Requiere tiempo y trámites administrativos para que finalmente entre en vigor y surta efecto. Este proceso no se da de la noche a la mañana, sino que puede llevar semanas e incluso meses hasta que se convierta en una realidad.
En primer lugar, las administraciones competentes deben llevar a cabo un proceso exhaustivo que incluye una serie de formalidades y la evaluación de condiciones específicas para determinar qué áreas están realmente tensionadas. Este procedimiento requiere una preparación previa, una etapa de información pública, una motivación sólida para justificar la declaración y un plan con medidas concretas para corregir los desequilibrios detectados.
¿Qué significa esto en términos prácticos? Pues bien, debido a la complejidad de este proceso, es comprensible que pase un tiempo considerable hasta que se emita oficialmente la declaración de zonas tensionadas, que, como mencionamos anteriormente, es crucial para implementar las medidas descritas.
Pero eso no es todo, una vez que una zona es declarada oficialmente como tensionada por la administración competente, su eficacia no es inmediata. Debe haber una resolución adicional emitida por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). Este ministerio publica una resolución cada trimestre en la que se enumeran las zonas de mercado residencial tensionado.
En resumen, la declaración de una zona tensionada es un proceso que implica múltiples etapas y requisitos legales. La resolución de la administración competente debe contar con el respaldo del MITMA, quien emite trimestralmente una resolución que establece las zonas de mercado residencial consideradas tensionadas de acuerdo con los procedimientos establecidos.
Gran tenedor – definición singular en zonas tensionadas
En los entornos declarados como mercado residencial tensionado, las Comunidades Autónomas tienen la facultad de reducir el umbral de propiedades para ser considerado un gran tenedor. ¿Qué significa esto? Antes, se requerían más de 10 propiedades de uso residencial para obtener esta clasificación, pero ahora, solo se necesitan 5 o más propiedades. Aquí es donde está el detalle crucial: estas 5 propiedades deben estar ubicadas dentro de una misma área tensionada. Esta medida busca regular y controlar la concentración de viviendas en manos de grandes tenedores en zonas donde la demanda supera ampliamente la oferta.
Ahora, pasemos a otro punto clave de aplicación posterior de la ley. Una vez que se publiquen oficialmente las zonas residenciales tensionadas, se establecerá una guía práctica para comprender y aplicar las disposiciones de esta ley. Además, en estas zonas de mercado tensionado, los grandes tenedores tendrán la responsabilidad de proporcionar información detallada sobre el uso y destino de sus viviendas. Esto permitirá una mayor transparencia y control en el mercado inmobiliario, asegurando que las propiedades se utilicen de manera adecuada y en beneficio de la comunidad.
Es importante tener en cuenta estas novedades, ya que la Ley de Vivienda busca promover un mercado más equilibrado y garantizar el acceso a una vivienda adecuada para todos.
Ajuste anual de rentas
- La ley establece una actualización anual de las rentas para garantizar una relación justa entre inquilinos y propietarios. Durante el año 2024, se ha fijado un límite de incremento del 3%. A partir de 2025, la actualización se basará en un índice de revisión elaborado por el Instituto Nacional de Estadística. De esta forma se aseguran que los ajustes de renta sean transparentes y estén acorde con la realidad económica.
Prórroga extraordinaria: ¡Protección para los inquilinos en zonas tensionadas!
En las zonas de mercado residencial tensionado, los inquilinos cuentan con una prórroga extraordinaria de hasta tres años. Independientemente de si el arrendador es un pequeño tenedor o un gran tenedor, el arrendatario tiene el derecho de solicitar una prórroga con los mismos términos y condiciones del contrato actual. Esta prórroga debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, a menos que se haya firmado un nuevo contrato o se haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda alquilada. Se busca brindar estabilidad y seguridad a los inquilinos en zonas donde la demanda supera la oferta.
Rentas en nuevos contratos
Antes de que se publique la primera resolución trimestral del MITMA que detalle las zonas tensionadas, los propietarios y los inquilinos son libres de acordar la renta en los nuevos contratos de alquiler. Sin embargo, una vez que se emita dicha resolución, entran en juego las siguientes situaciones:
- SUPUESTO A: Si la vivienda NO está en una zona tensionada, la renta del nuevo contrato sigue siendo libremente acordada por ambas partes, sin restricciones.
- SUPUESTO B: Si la vivienda SÍ está en una zona tensionada y el propietario NO es considerado un gran tenedor, existen límites en la renta del nuevo contrato. En este caso, la renta de alquiler no puede exceder la última renta del contrato de arrendamiento que estuvo vigente en los últimos cinco años en esa misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. Además, no se pueden establecer nuevas condiciones que trasladen al inquilino cargos o gastos que no estuvieran incluidos en el contrato anterior.
Estas disposiciones buscan proporcionar claridad y protección tanto para los propietarios como para los inquilinos en zonas tensionadas.
- SUPUESTO C: Gran tenedor en zona tensionada: Una vez que se apruebe y entre en vigor el índice de referencia del MITMA, los precios de alquiler para los grandes tenedores se determinarán de la siguiente manera: Primero, se calculará el valor de la renta según lo mencionado en el Supuesto B. Sin embargo, en los contratos suscritos por los grandes tenedores, se debe tener en cuenta que el alquiler resultante, calculado según los parámetros mencionados, no puede superar el límite máximo establecido por el sistema de índices de precios de referencia publicados. Por lo tanto, se debe aplicar el importe menor entre los cálculos realizados en el Supuesto B y el Supuesto C. (Mientras el índice de referencia no entre en vigor, se aplicarán exclusivamente las reglas del Supuesto
- SUPUESTO D: Viviendas no alquiladas en los últimos cinco años: Si una vivienda en zona tensionada no ha estado alquilada en los últimos cinco años, se aplicará el índice de referencia de alquiler del MITMA a los nuevos contratos de alquiler. Esto se aplica tanto a pequeños tenedores como a grandes tenedores, siempre y cuando la resolución del MITMA sobre zonas tensionadas lo indique. Si estos índices no han sido publicados o si la resolución del MITMA no hace referencia a ellos, la renta de alquiler de estas viviendas se establecerá mediante un acuerdo libre entre las partes.
Aumenta tu renta con excepciones
- Rehabilitación: Si has renovado tu vivienda en los últimos dos años, puedes incrementar la renta hasta un 10%.
- Ahorro de energía: Si has realizado mejoras que reducen el consumo de energía en un 30% en los últimos dos años, puedes aumentar la renta hasta un 10%.
- Accesibilidad mejorada: Si has realizado mejoras para hacer tu vivienda más accesible, puedes subir la renta hasta un 10%.
- Contrato a largo plazo: Si firmas un contrato de alquiler por diez años o más, o tienes derecho a una prórroga voluntaria por diez años o más, puedes incrementar la renta hasta un 10%.
Estas excepciones te brindan la oportunidad de aumentar tus ingresos alquilando tu vivienda bajo ciertas condiciones favorables. ¡Aprovecha estas opciones y saca el máximo provecho de tu propiedad!
Si necesitas asesoramiento o tienes cualquier duda contacta con nosotros al en este enlace o en el 667 649 494 o mediante correo en viladecans@aincat.com. ¡Te atenderemos encantad@s!
Estos artículos te resultarán interesantes:
